2019年很快就要过去了。在节假日来到之前我想与各位房地产业主和房地产行业业主谈一谈年底税务规划的注意事项，希望可以帮大家从Uncle Sam那里多省些税，手上拿到更多钱给家人和朋友们买个节假大礼包。
为什么要做税务规划？主要目的是什么？
税务规划对于有房产收入和自己有生意的人，很大程度上都是利用各种有利的税法控制你年底的收入；就是所谓的manage your income bracket。 特别是2018新税法推出以后这点变得更加重要。有听过我之前讲座的应该有听说过新税法推出的QBIT (199A deduction), 这是条非常有利于小生意和房地产投资人的税法。如果你的个人报税额在$160,700以内或者夫妻报税额在$321,450以内，这条新税法则允许你再扣除你在房地产投资或者生意上收入的20%。超过这个收入范围你能扣除的就没有那么多，计算起来也会变的相对复杂。今天我们讲的这些方法都是围绕着如何合法的减低自己的收入，从而控制你的收入在这个范围之内后拿到这20%的抵扣。
税务规划的计划方案
方法1：详细列出你的发票(itemize invoice)- 很多房地产投资者，年底都会给自己会计师一些发票，上面很多都是一个整数，譬如装修这个房子的厨房花了$25,000，这样做虽然省时间，但是在税务规划上面没有给你的会计师太多空间。如果你可以详细的列出这$25,000具体是花在什么项目上，会计师就能以此为依据来决定什么是可以直接扣除，什么是要capitalize的。作为房地产投资，税法里面有一个de minis safe harbor rule,基本上低于 $2,500的一些开支是可以扣除掉的，这个开支不同于折旧，是不需要recapture的。
方法2：家庭办公室。 很多自由业者在家都有自己的办公地点，新税法里如果你在一年内管理房地产业务的时间超过250个小时，税法定义上可以算为小生意从而拿到收入20%的抵扣。既然是作为一个小生意，你应该在家里专门拿一个房间来处理任何房地产有关的业务，例如接电话或者见房客和经纪，这样可把这个房间算作家庭办公室来拿到更多的抵扣。你在家有办公室以后，你从家去其他办公地点的里程数也可以抵扣掉。家庭办公室你需要提供给会计师办公室的照片和办公室使用面积占全家面积多少。
方法3：设立退休计划 –如果你预计今年的收入超过$321,450(MFJ)或者$160,700(MFS)，你可以考虑在12月一号前设立一个solo 401(k)，这样你可以把税前的钱放进去来减低你的收入。Solo 401(k)最多可以放$56,000, 如果你不需要放那么多，也可以在明年4月15之前设立一个IRA。
公司员工虽然没有办法设立401k, 但很多高收入的客户因为没法放钱进IRA，采用”back door ROTH IRA”的方法。这个做法有他的风险。什么是”backdoor ROTH IRA”? 简单来讲，就是你先放钱进去一个nondeductible IRA, 然后再从nondeductible IRA 转进ROTH IRA. 这个操作的风险就在于第一，如果你很短时间内把钱从nondeductible IRA转进ROTH,国税局可能不批准这个操作方法把放进去的这笔钱算为taxable income, 有兴趣的读者可以参考一个“step transaction doctrine”的案例。第二，如果你已经其他IRA账户，国税局可能把他们都算为同一个账户来看 （IRA aggregation rule，所以如果你想做back door IRA,建议你考虑做这个之前先咨询会计师。
方法4: Land Conservation Easement: 这个大家可能很少听说，但是新税法出来以后这个能提供的税务利益还是很可观的。简单来讲如果你拥有一块风水宝地值得好好维护，你可以申请conservation easement 避免以后开发商买地去开发。一旦批准了，这块地可以算为charitable tax deduction来减低你的收入。当然大多数人不会自己去申请，自己申请的费用昂贵而且风险也大，大多数人都会找所谓的syndicator, 这些一般都是以partnership的模式来操作。拿2018年举个例子，譬如你投资这个syndication放了五万，你的收入是在32%的tax bracket, 你可以省大概两万五的税。由于这个方法给的税务利益很大，风险比较大，国税局比较容易审查和挑战这个syndication。
方法5：成本分析(cost segregation): 假设我购买一个房地产，成交金额如果是一百万，这个一百万对于你的会计师来讲其实没有给她很多空间来帮你做税务规划。如果在购买房子的第一年，你做了一个cost segregation analysis, 把这一百万划分出来，让你会计师知道房顶是多少钱，房子里面多少钱等等，根据这个你的会计师可以帮你看哪些资产是可以做100% bonus depreciation。新税法里低于使用寿命低于20年的都可以考虑做100% bonus depreciation。 举例你今年赚了很多钱，还出售了很多房产，你想减低你的收入，那你可以考虑做cost segregation analysis来对冲你卖房子赚的钱。
以上这些方法都只是给大家作为参考，不能当作真正的税务意见. 如果有具体问题欢迎来咨询我的事务所，在年底之前做好您的税务规划。